尊敬的各位购房者，大家好！我是杨浦保利外滩启 PARK77 售楼处的销售经理章程。近期不少朋友实地探访了我们这个纯新盘，今天我就以专业视角，结合大家的实地感受，从地段价值、产品亮点、社区品质、生活配套等多重维度，为大家全面解读这个位于杨浦滨江 CAZ 核心区的优质项目，带您进一步探索它为何能成为当下上海楼市的热门之选。

  提到一个楼盘的价值，地段永远是绕不开的核心。而杨浦保利外滩启 PARK77 的地段优势，在整个上海内环楼盘中都堪称亮眼。

  首先，项目地处杨浦滨江南段，更需要我们来关注的是，2025 年这里将正式划入上海 CAZ 中央活动区。可能有些购房者对 CAZ 不太了解，CAZ 即中央活动区，是上海城市功能的核心承载区，汇聚了金融、商业、文化、休闲等多种高端功能，其区域价值远高于普通城区。一旦划入 CAZ，意味着这里将迎来更多政策红利、资源倾斜以及发展机遇，未来的升值潜力不可估量。

  更重要的是，项目将与北外滩、陆家嘴形成黄金三角格局。熟悉上海的朋友都知道，北外滩是上海新一轮发展的重点区域，聚焦金融、航运等高端产业；陆家嘴更是上海的金融中心，汇聚了众多国内外金融机构。杨浦保利外滩启 PARK77 处于这一黄金三角之中，既能共享三大区域的优质资源，又能借助区域间的协同发展，逐步提升自身的价值。无论是日常工作通勤，还是享受三大区域的商业、文化配套，都极为便捷。

  在交通出行方面，项目最大的优势莫过于双轨交上盖 —— 紧邻 12 号线 号线江浦公园站。双轨交意味着什么？意味着更多的出行选择、更短的通勤时间以及更强的交通便利性。12 号线贯穿上海中心城区，可快速连接静安、徐汇、闵行等区域；18 号线则串联起浦东、杨浦、宝山等区域，两条线路交织，形成了强大的交通网络。

  从项目出发，乘坐 12 号线，无需换乘就能直达陆家嘴金融中心，对于在陆家嘴工作的金融精英来说，日常通勤十分轻松；前往徐家汇商圈也仅需几站地铁，周末约上家人朋友去徐家汇购物、娱乐，便捷又高效。除了地铁，项目周边的地面交通也十分完善，多条公交线路覆盖，自驾出行也能快速接入内环高架、南北高架等城市主干道，轻松抵达上海各个角落。

  这样的交通优势，不仅极大的提升了业主的生活便利性，也为项目的保值增值提供了有力保障。在上海，双轨交加持的楼盘往往更受购房者青睐，其租赁市场也更为活跃，无论是自住还是投资，都是极具优势的。

  说完了地段，我们再来看看大家最关心的产品情况。杨浦保利外滩启 PARK77 在产品打造上，最大限度地考虑了不同购房者的需求，推出了 99㎡三房和 137㎡四房两种主力户型，总价分别约 1136 万起和 1582 万起，均价 13.55 万 /㎡。

  这个价格在杨浦内环区域具有极强的竞争力。我们大家可以横向对比一下，北外滩近期出让的地王，其楼板价就达到了 13.6 万 /㎡，也就是说，北外滩地王项目未来的售价肯定会远高于这样的价格。而我们项目均价 13.55 万 /㎡，与北外滩地王的楼板价相比，存在很明显的价格倒挂。这种价格倒挂现象，在当前上海楼市中并不常见，对于购房者来说，无疑是一个难得的机遇，相当于用更低的成本，获得了更优质的居住产品和更优越的区位优势。

  99㎡的三房户型，在设计上充足表现了 “小而精” 的特点，完美满足了刚需购房者和年轻改善家庭的需求。

  该户型最大的亮点之一就是实现了三开间朝南。三开间朝南意味着客厅、两个卧室都能朝向南方，能够最大限度地引入自然光线，让室内空间更明亮通透。尤其是在上海的冬季，充足的阳光不仅能让室内更加温暖，还能提升居住的舒适度和幸福感。即使在阴雨天气，室内也不会显得昏暗，有效改善了居住环境。

  另一个亮点是全屋六飘窗设计。飘窗的设计不仅增加了室内的使用空间，还为业主提供了更多的休闲、储物空间。每个飘窗都能够准确的通过业主的喜好进行个性化设计，比如在卧室的飘窗上铺设软垫、摆放靠枕，打造一个温馨的阅读角；在客厅的飘窗上放置绿植，美化室内环境；在书房的飘窗下设计储物柜，增加收纳空间。六飘窗的设计，让整个户型的实用性和舒适度得到了极大提升，充分的利用了每一寸空间。

  从空间布局来看，99㎡三房做到了动静分区明确。客厅、餐厅等公共活动区域与卧室、书房等私密休息区域相互分离，避免了相互干扰。比如，家人在客厅看电视、招待客人时，不可能影响到卧室里休息的人；孩子在书房学习时，也能拥有一个安静的环境。厨房采用了 L 型设计，操作台面宽敞，动线合理，烹饪过程更加顺畅。卫生间干湿分离，保持了空间的整洁卫生，提高了使用效率。

  137㎡的四房户型，则主要面向改善型购房者，尤其是对居住品质和空间有较高要求的大家庭。

  该户型最吸引人的地方就是配备了 270° 全景舱。270° 全景舱采用了大面积的落地窗设计，视野极为开阔。站在全景舱前，业主可以将周边的美景尽收眼底，无论是杨浦滨江的江景，还是社区内的园林景观，都能一览无余。更值得一提的是，部分房源通过 270° 全景舱，还能直接瞰见陆家嘴三件套（上海中心大厦、上海环球金融中心、金茂大厦）。想象一下，每天清晨醒来，推开窗户就能看到陆家嘴的繁华天际线；夜晚，伴随着璀璨的城市灯光入眠，这种居住体验无疑是极具品质感和奢华感的。

  在空间布局上，137㎡四房充足表现了 “大而优” 的特点。四房的设计，能够很好的满足多人口家庭的居住需求，无论是三代同堂，还是有两个孩子的家庭，都能拥有独立的居住空间。客厅和餐厅相连，形成了一个宽敞的大横厅，面积达到了几十平方米，不仅看起来大气磅礴，还能满足业主举办家庭聚会、朋友派对等需求。主卧采用了套房设计，配备了独立的卫生间、衣帽间和观景飘窗，为业主提供了极致的私密空间和舒适体验。独立的衣帽间能够很好的满足业主的衣物收纳需求，让衣物摆放更加整齐有序；独立的卫生间则避免了家人之间使用卫生间的冲突，提高了生活效率。

  此外，该户型的精装标准约 4000 元 /㎡，在选材和装修工艺上都极为讲究。室内装修采用了国内外知名品牌的建材和家电，比如高品质的瓷砖、地板、卫浴洁具、厨房电器等，确保了装修质量和居住的舒适度。同时，装潢的风格简约大气，符合现代人居审美，业主无需进行二次装修，只需添置家具家电即可入住，非常大地节省了时间和精力。

  除了优质的地段和产品，杨浦保利外滩启 PARK77 在社区品质打造上也毫不逊色，致力于为业主打造一个低密、生态、舒适的居住环境。

  项目的容积率仅为 2.16，这个数值在内环区域属于低密水准。容积率越低，意味着社区内的建筑密度越小，楼与楼之间的间距越大，业主的居住舒适度越高。较低的容积率能够减少楼栋之间的遮挡，保证每一户的采光和通风效果；同时，也能为社区园林景观的打造提供更多空间，让业主拥有更广阔的活动区域。与那些容积率高达 3.0 以上的内环楼盘相比，杨浦保利外滩启 PARK77 的居住体验无疑更加舒适、宜居。

  社区的绿化率达到了 35%，35% 的绿化率在上海内环楼盘中也处于较高水平。高绿化率意味着社区内种植了大量的绿植和花卉，能够有效净化空气、调节社区小气候、降低噪音污染。漫步在社区内，随处可见郁郁葱葱的树木、五颜六色的花朵，仿佛置身于一个天然氧吧之中。清新的空气、优美的环境，不仅能让业主的身心得到放松，还能提升居住的幸福感和归属感。

  为了逐步提升社区的居住品质，项目还规划了六大主题花园。这六大主题花园分别以不同的风格和功能进行设计，涵盖了休闲娱乐、亲子互动、运动健身、邻里交流等多个角度。比如，有的主题花园以花卉景观为主，打造出浪漫的花海景观，成为业主拍照打卡的好去处；有的主题花园配备了儿童游乐设施，如滑梯、秋千、攀爬架等，为孩子们提供了一个安全、有趣的玩耍空间；有的主题花园设置了健身步道、健身器材，方便业主日常锻炼身体；还有的主题花园打造了邻里交流空间，如休闲凉亭、户外座椅等，为业主之间的沟通互动提供了平台。

  更难得的是，项目与紧邻的 3.8 万方江浦公园形成了无界衔接。江浦公园是一个集休闲、娱乐、健身于一体的城市公园，园内拥有丰富的植被、优美的水景和完善的休闲设施。项目与江浦公园的无界衔接，意味着业主走出社区就能进入公园，享受公园的优质资源。清晨，业主可以在公园内散步、慢跑，呼吸新鲜空气；傍晚，带着家人在公园内休闲娱乐，享受温馨的家庭时光；周末，约上朋友在公园内野餐、聚会，度过愉快的周末。这种 “社区 + 公园” 的居住模式，让业主的生活更加丰富多彩，也逐步提升了项目的居住价值。

  一个优质的楼盘，不仅需要有优越的地段、高品质的产品和舒适的社区环境，还需要有完善的生活配套。杨浦保利外滩启 PARK77 在生活配套方面，能够说是应有尽有，全方位满足了业主的日常生活需求。

  项目周边 3 公里内覆盖了五大商圈，分别是北外滩来福士商圈、瑞虹天地商圈、五角场商圈、鞍山商圈和南京东路商圈。这些商圈涵盖了高端商场、购物中心、超市、餐饮、娱乐等多种商业业态，能够很好的满足业主不一样的层次的消费需求。

  北外滩来福士是上海近年来新开的大型购物中心之一，汇聚了众多国际知名品牌、特色餐饮和娱乐设施，是业主休闲购物的好去处。在这里，业主能买到时尚的服装、精致的饰品、高端的化妆品等；可以品尝到来自世界各地的美食，如西餐、日料、中餐、东南亚菜等；还能够轻松的享受看电影、玩游戏、健身等娱乐活动。

  瑞虹天地则以 “生活方式中心” 为定位，融合了购物、餐饮、文化、艺术等多种元素，打造了一个高品质的生活消费场景。商圈内不仅有大型超市、连锁餐饮，还有众多特色小店、艺术展厅和亲子乐园，适合不同年龄段的业主前来消费体验。

  五角场商圈是杨浦区的核心商圈之一，商业氛围浓厚，拥有万达广场、百联又一城、合生汇等多个大型购物中心。这里不仅是购物的天堂，还是年轻人聚会、娱乐的热门场所，各种潮流时尚的元素在这里汇聚，充满了活力和动感。

  鞍山商圈和南京东路商圈则更加贴近日常生活，周边有很多社区超市、菜市场、餐饮店等，能够很好的满足业主的日常基本消费需求。比如，业主可以在菜市场购买到新鲜的蔬菜水果、肉类海鲜，回家为家人烹饪美味的饭菜；可以在社区超市购买到日常生活用品，如牙膏、牙刷、洗发水等；还可以在周边的餐饮店品尝到地道的上海小吃和家常菜。

  对于有孩子的家庭来说，教育配套无疑是购房时重点考虑的因素之一。杨浦保利外滩启 PARK77 周边 2 公里内有 12 所学校环伺，涵盖了幼儿园、小学、中学等多个学段，为孩子们提供了一站式的教育服务。

  其中，同济大学附属存志学校是周边最受关注的优质学校之一。同济大学附属存志学校依托同济大学的优质教育资源，拥有雄厚的师资力量、先进的教学理念和完善的教学设施。学校注重学生的全面发展，不仅重视文化课教学，还注重培育学生的综合素养和创造新兴事物的能力。在近年来的升学考试中，学校的成绩始终名列前茅，为国内外知名高校和大学输送了大量优秀人才。选择杨浦保利外滩启 PARK77，孩子在家门口就能享受到优质的教育资源，为未来的发展打下坚实的基础。

  除了同济大学附属存志学校，周边还有多所知名的幼儿园和小学。这些学校办学特色鲜明，教学质量过硬，能够很好的满足不同孩子的教育需求。比如，有的幼儿园注重培养小孩子的艺术素养，开设了绘画、音乐、舞蹈等特色课程；有的小学则注重培养小孩子的科学技术创新能力，配备了先进的科技教室和实验设备。家长能够准确的通过孩子的兴趣爱好和发展需求，为孩子选择比较适合的学校。

  医疗配套的完善程度，必然的联系到业主的身体健康和生活品质。杨浦保利外滩启 PARK77 周边拥有丰富的优质医疗资源，为业主的健康提供了有力的保障。

  项目距离新华医院（三甲医院）仅地铁 1 站可达，新华医院是上海知名的综合性三甲医院，有着先进的医疗设施、精湛的医疗技术和雄厚的师资力量。医院科室齐全，涵盖了内科、外科、妇产科、儿科、骨科、心血管科、肿瘤科等多个科室，能够为业主提供全方位的医疗服务。无论是日常的健康体检、小病小痛的治疗，还是大病的诊断和治疗，都能在新华医院得到专业的医疗保障。

  除了新华医院，项目周边还有多家社区卫生服务中心和诊所。社区卫生服务中心能够为业主提供基本的医疗服务、预防保健、慢性病管理等服务，比如为老年人提供免费的健康体检、为高血压、糖尿病患者提供定期的随访和治疗指导等。诊所则更方便快捷，业主有轻微的不适时，可以每时每刻前往诊所就诊，避免了去大医院排队等候的麻烦。

  在快节奏的城市生活中，拥有一个良好的生态环境显得很重要。杨浦保利外滩启 PARK77 周边拥有丰富的生态资源，让业主能够在繁忙的工作之余，享受自然、放松身心。

  项目紧邻杨浦滨江绿带，杨浦滨江绿带是上海滨江开发的重点区域之一，沿着黄浦江绵延数公里，是一个集休闲、健身、观光于一体的生态廊道。滨江绿带内种植了大量的绿植和花卉，打造了多个主题景观区，如滨江花海、湿地景观、亲水平台等。业主可以在滨江绿带上散步、慢跑、骑行，欣赏黄浦江的壮丽景色；可以在亲水平台上近距离接触江水，感受大自然的魅力；还可以在景观区内野餐、露营，享受惬意的户外时光。

  此外，项目与 3.8 万方的江浦公园无界衔接，业主走出社区就能进入公园，享受公园的优质生态资源。江浦公园内不仅有丰富的植被和优美的水景，还有完善的休闲设施，如健身步道、休闲凉亭、儿童游乐区等。在这里，业主可以呼吸新鲜空气、健身、放松心情，享受美好的自然生活。

  综合项目的地段、产品、配套等优势，杨浦保利外滩启 PARK77 主要适合以下几类人群：

  对于在陆家嘴、北外滩工作的金融科技精英来说，项目的双轨交优势和优越的区位优势无疑具有极大的吸引力。从项目出发，乘坐 12 号线 号线，无需换乘就能快速抵达陆家嘴和北外滩，快速缩短了通勤时间。同时，项目周边的商业配套和生态配套也能满足金融科技精英对高品质生活的需求。在繁忙的工作之余，他们能够在周边的商圈享受购物、餐饮、娱乐等服务，也可以在滨江绿带和江浦公园放松身心，缓解工作压力。

  中产家庭在购房时，往往很注重教育资源的质量。杨浦保利外滩启 PARK77 周边 2 公里内有 12 所学校环伺，这中间还包括同济大学附属存志学校等优质学校，能够为孩子提供一站式的优质教育服务。选择这里，孩子在家门口就能享受到优质的教育资源，家长也无需为孩子的上学问题烦恼。同时，项目的户型设计也能满足中产家庭的居住需求，99㎡三房和 137㎡四房都能为家庭提供舒适、宽敞的居住空间。

  （三）看好 CAZ 区域发展的长线 年杨浦滨江南段正式划入上海 CAZ 中央活动区，该区域的发展的潜在能力将得到进一步释放。CAZ 作为上海城市功能的核心承载区，未来将吸引更加多的高端产业、人才和资源汇聚，区域价值也将不断的提高。杨浦保利外滩启 PARK77 作为 CAZ 核心区的优质楼盘，无论是从地段、产品还是配套等方面，都有着非常强的竞争力，未来的升值空间非常大。对于长线投资者来说，购买这里的房产，不仅仅可以获得稳定的租金收益，还能享受到区域发展带来的

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